Продажа квартир в строящихся домах

На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.

Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.

Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Это лишь немногие примеры.

О рисках

Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.

Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.

Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.

Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.

На первый взгляд,  все должно быть просто: есть разрешение — строят, нет разрешения — не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь «не те» документы, или же документы с истекшим сроком действия.

Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам  разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.

Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.

Договор с подвохом

Потенциальные покупатели жилья на «первичке» заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.

Заключая инвестиционный договор,  вы покупаете не недвижимость, а всего лишь  имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.

Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.

Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.