Выбор способа управления домом

Многоквартирный дом является общественной собственностью владельцев, которые в нем проживают. Каждый дом нуждается в управлении всеми его подразделениями. Речь идет не только о квартирах, но и о местах общего пользования – площадках между квартирами и лестничными пролетами, чердаке, подвале и других помещениях. Не стоит забывать и о подъездах, крыше, парапете, участке, который прилегает к дому.

Также в уходе и управлении нуждаются коммуникационные узлы: электричество, газоснабжение, водоснабжение, телефонные и интернет-коммутаторы. Как же осуществлять уход за всем этим?

Существует три основных способа управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление (жильцы своими силами управляют хозяйством);

— управление с помощью товарищества собственников или специализированным кооперативом;

— управление ТСЖ.

Какой способ выбрать

Принятие решения о том, какой способ управления домом выбрать необходимо во время общего собрания жильцов. Отнестись к решению этого вопроса нужно со всей серьезностью, ведь потом будут видны плоды выбора. Стоит понять, что если даже решение на собрании так и не было принято, результат нужно сообщить в соответствующие инстанции. При этом, собрание по принятию решения может быть организовано как встреча в традиционном понимании или же как форма голосования посредством анкет или опросников. Все нюансы такого собрания регулируются следующим нормативным актом – Жилищный кодекс РФ.

Принятие решения о том, какой способ управления выбрать необходимо исходя из количества помещений в пределах дома (учитываются как жилые площади, так и нежилые). Также стоит принять во внимание то, насколько дисциплинированными являются жители (в плане оплаты услуг, их своевременности).

Критерии выбора

Выбор из трех различных вариантов является не самым простым занятием, тем более что учитывать нужно множество моментов. Ниже поэтапно сравниваются между собой непосредственное управление многоквартирным домом (НУ), управление ТСЖ (ТСЖ) или управляющей организацией (УО) в контексте рассмотрения сложностей и особенностей.

Критерий 1. Договорная основа. НУ требует договорного заключения между коммунальными службами и каждым отдельным жителем, поэтому данная система управления используется редко и для домов состоящих из 2х-10 квартир. Одна сторона договора – коммунальная служба, а другая – основная часть жителей дома. ТСЖ – требуется заключение договора непосредственно с управляющей организацией, которая будет заниматься вопросом заключения договоров со всеми коммунальными службами. УО также заключает договор с жителями дома, а все остальные организационные вопросы ложатся на ее плечи.

Важно понимать, что второй и третий способ управления более эффективный, так как они лучше организованы и в случае возможных разногласий или недовольств решения могут приниматься оперативно. Но в то же время, УО потребует оплату за свои услуги, что скажется увеличением расходов каждого жителя.

Критерий 2. Обучение собственников. Как НУ, так и ТСЖ в этом вопросе существенно отстают от УО. Последняя представляет такие услуги на профессиональном уровне, то есть по сути жильцы платят совместно Управляющей компании за то, что она оказывает управленческие услуги. А вот НУ и ТСЖ нуждаются в большинстве случаев в образовательных услугах жильцов, так как необходимо вести бухгалтерию, организовывать собрания и так далее.

Критерий 3. Расходы на управленческий штат. Понятно, что при НУ таких расходов нет, ведь самой организации не существует. При ТСЖ такие расходы возможны, если управление МКД осуществляется самим ТСЖ. В случае УО такие расходы включены в стоимость договора на предоставление услуг управленческого типа.

Критерий 4. Защита прав собственников. При НУ никакой защиты не существует, так как каждый собственник является потребителем услуг в обособленном режиме. При ТСЖ такое возможно и чаще всего защита прав организовывается, но это необходимо прописать в уставе организации. При УО защита прав предоставляется, так как жильцы могут предъявить свои претензии в соответствующий отдел организации.

Критерий 5. Возможность снижения расходов на управление домом. Добиться этого при НУ можно путем перекладывания обязанностей на самих жильцов. Правда, в этом случае придется самостоятельно подметать подъезды, убирать мусор и совершать другие подобные работы. С помощью ТСЖ можно заключить договор непосредственно с человеком, который готов поработать «частным дворником». А вот в случае с УО можно рассмотреть лишь прекращение действия договора с текущей организацией и заключение нового с другой по более низким ценам. Как правило, это может негативно сказаться на качестве предоставляемых услуг.

Рекомендуется тщательно взвесить все «за» и «против» каждого типа управления. Не стоит упускать из внимания то, что управление многоквартирным домом предполагает проведение техэкспертиз, обследований, уборки внутри и снаружи дома, а также прилегающей территории. Также периодически нужно проводить ремонтные работы по устранению возможных поломок, а для этого нужно воспользоваться услугами сторонних субъектов. Кроме этого, нужно наладить вывоз отходов бытового и небытового происхождения, заключать договора с организациями ЖКУ.

Если все эти задачи планируется выполнять с помощью НУ, то можно рассчитывать на некоторую экономию денег, но это чревато низким уровнем организованности, да и для этого все жильцы должны состоять в хороших отношениях, что возможно не всегда.

Если же для выполнения этих задач планируется создать ТСЖ, то можно рассчитывать на более организованную работу с учетом всех требований собственников, но на создание организации и обучение некоторых участников определенным навыкам (бухгалтерия, юриспруденция) нужны и время, и деньги.

Если же рассматривать вариант договора с управляющей организацией, то можно рассчитывать на профессиональное обслуживание, своевременную реакцию на замечания и сообщения относительно поломок (со стороны жильцов), но такие услуги будут стоить определенную сумму денег от каждого собственника, а их качество напрямую зависит от добросовестности управляющей организации.

Дмитрий Силинг