Цены на недвижимость – будет ли рост

Своевременное обновление жилищного фонда и строительство новых домов – обязательное условие для улучшения качества жизни населения. В 2013 году власти Москвы уделили много внимания этому вопросу, разрабатывая новый комплекс документов градостроительного планирования, вводя новые правила землепользования, а также выдавая разрешения на застройку как бывших (например, Тушино), так и действующих (ЗИЛ) промзон. В начале 2014 года планируется завершить застройку и на территории «новой» Москвы. В связи с этим многих потенциальных покупателей, инвесторов и тех, кто планирует продажу жилплощади, интересует прогноз цен на недвижимость в следующем году, а также мнения экспертов по этому поводу.

Что влияет на стоимость квадратных метров

Цена на недвижимость зависит от многих факторов: курса валют, ипотечных ставок, цен на нефть, инфляции, уровня доходов населения, т. е. от макроэкономического фона. Это означает, что пожелания застройщиков не играют решающей роли. К примеру, рост цен на стройматериалы означает дополнительные расходы на строительство и, соответственно, увеличение стоимости квартир. Но если это совпадет с повышением ипотечных ставок, то никакого подорожания не будет, и именно застройщики окажутся в невыгодном положении. В настоящий момент рынок московской недвижимости находится в состоянии шаткого равновесия. Стабильный курс доллара и немалая стоимость нефти, в сочетании с низким уровнем заработной платы населения и высокими ипотечными ставками, создают предпосылки для умеренного роста цен (не более 5% в год).

Рынок недвижимости в следующем году: мнения экспертов

Прогнозируя динамику цен, не следует забывать и то, что кадастровая стоимость площадок под застройку, заявленных на тендерах в Москве, существенно изменилась. Поэтому рост цен на жилье бизнес и элит-класса в следующем году может составить 10-15%. Это мнение было высказано руководством концерна «КРОСТ» и компанией «НДВ-Недвижимость» на ежегодной пресс-конференции в РИА Новости.

Не осталась в стороне и группа компаний RRG, подготовившая консенсус-прогноз для рынка коммерческой недвижимости http://karachevgroup.com/control/. В работе приняли участие ведущие эксперты рынка: брокеры, крупные специалисты в области аналитики, консультанты, руководители отделов, партнеры и оценщики. Благодаря этому был полностью исключен субъективный подход. По их мнению, предполагаемая динамика цен будет колебаться от 8 до 14%. Стоимость жилых помещений увеличится в среднем на 10-11% (аналогичные показатели были спрогнозированы специалистами для 2013 года и оказались вполне реалистичными).

Налог на недвижимость: хорошо или плохо?

Еще одним фактором, способным повлиять на стоимость жилья, является новый законопроект о налоге на недвижимое имущество. Он вступит в силу с начала следующего года. Федеральная налоговая служба (ФНС) подсчитала, что этот налог возрастет примерно в 2,8 раза, что не окажет существенного влияния на бюджет средних слоев населения. В основном это затронет владельцев квартир в самых престижных районах (к примеру, Рублевки), а также инвесторов. Таким образом, коммерческая и жилая недвижимость послужит дополнительным источником пополнения бюджета государства. Что же касается рыночной стоимости квадратных метров, то, по мнению ФНС и правительства, новый налог не спровоцирует рост цен. Более того, введением этого закона рассчитывается снизить объемы инвестиций в недвижимость и вызвать перенасыщение рынка, что, в свою очередь, должно привести к понижению стоимости жилья.

Вторичная недвижимость – тенденции и прогнозы

На рынке вторичного жилья ситуация в течение всего года оставалась стабильной – это объясняется равновесием цен на валютном и нефтяном рынках. Самым большим спросом пользовались недорогие квартиры: кирпичные пятиэтажки и панельные дома (в том числе и современные). Зато монолитные дома из кирпича и «сталинки», наоборот, несколько понизились в цене. По мнению специалистов из аналитического центра IRN.RU эти обстоятельства указывают на разбалансировку рынка и неопределенность в сфере мировой экономики. Поскольку в таком состоянии рынок находится последние 3 года, руководителем аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» было высказано мнение, что и в наступающем году вторичная недвижимость поднимется в цене лишь на 2%. Не исключается и вероятность снижения цен.

Этого же мнения придерживается большинство экспертов. Они считают, что вторичный рынок сохранит общие ценовые тенденции в течение всего будущего года, допуская незначительные повышения или понижения цен. Возможное колебание будет происходить на уровне инфляции, поэтому будет заметно только на локальных рынках. Здесь ожидается прирост цен в районах с хорошей транспортной доступностью. Будет увеличиваться спрос и на квартиры эконом-класса в новостройках. А вот старый жилой фонд уже в течение некоторого времени не пользуется спросом, поэтому стоимость такого жилья будет снижаться и дальше.

Таким образом, можно предположить, что при отсутствии серьезных потрясений в сфере макроэкономики цены на недвижимость в столице либо останутся на прежнем уровне, либо подрастут вместе с инфляцией. К тому же Москва никогда не испытывала недостатка в притоке обеспеченных покупателей не только из регионов РФ, но и из других стран. Поэтому спрос на жилье всегда был и будет. Повышение интереса к покупке жилья можно ожидать и в случае экономического дисбаланса: в этой ситуации люди предпочитают вкладывать деньги именно в московскую недвижимость, считающуюся хорошим защитным активом.

Возможные перспективы

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что поскольку в настоящий момент состояние российской экономики имеет благоприятные перспективы, с будущего года следует ожидать весьма умеренного роста цен. Причем особым вниманием будут пользоваться недорогие квартиры. По мнению аналитиков центра, волатильность рынка недвижимости напрямую зависит от состояния мировой экономики. Большое количество проблем, не имеющих отношения к финансам, исключает неожиданный скачок цен.

Нестабильная ситуация на Ближнем Востоке позволяет удерживать высокую цену на российскую нефть, что гарантирует наполнение государственной казны и благоприятно сказывается на рынке недвижимости. Ближайшие год-полтора ожидается усиление спроса на квартиры и повышение уровня продаж. Некоторые специалисты-аналитики считают, что цены на недвижимость вообще могут остаться на прежнем уровне. Исключение составят только наиболее интересные предложения. Даже резкий спад цен на «черное золото» не сразу отразится на экономике государства, так как вся прибыль от экспорта ресурсов поступает в бюджет с задержкой. Такая система позволит еще в течение нескольких месяцев поддерживать состояние рынка недвижимости на прежнем уровне.