Нерадужные перспективы долевого строительства в 2014 году

В скором времени практика активного заключения договоров на долевое строительство может уйти в прошлое. Во всяком случае, чиновники активно обсуждают с застройщиками возможность законодательного ограничения привлечения средств в рамках долевого строительства всего 10%. Для сравнения, сейчас подобные договора финансируют возведение жилья в объеме до 70%, то есть речь идет о практически полном отказе от долевого строительства в российских условиях.

Заключение договоров долевого строительства – наиболее популярная сейчас схема продажа новой недвижимости российскими девелоперами физическим лицам. Высокая популярность обеспечивается выгодностью схемы и для застройщиков, и для покупателей. Первые получают возможность снизить объем вкладываемых собственных или заемных финансовых средств, а вторые – получают небольшую скидку от стоимости жилья, что делает его более доступным.

Инициатором кардинальных изменений на рынке стало Министерство строительства и ЖКХ и первый вице-премьер Игорь Шувалов, впервые затронувший этот вопрос на профильном совещании в прошлом году. В итоге чиновники разработали законопроект, который может кардинально изменить схему финансирования жилищного строительства. Более оптимальным, с точки зрения чиновников, может стать проектное финансирование строительства со стороны коммерческих банков, при котором финансовое участие будущего владельца квартиры будет ограничено 10% от его стоимости, а полная или частичная предоплата до ввода дома в эксплуатацию будет заключена. Еще одним новшеством может стать обязанность застройщика передать в собственность покупателю недвижимость в течение трех лет с момента заключения договора.

Уплаченная денежная сумма в размере десятой части от стоимости квартиры будет поступать на специальный банковский счет, кредитующий строительство жилого комплекса. На кредитное учреждение будут дополнительно возложены функции по контролю, чтобы девелопер тратил денежные средства на строительство конкретного дома, а не пытался их вывести или залатать дыры по другим проектам.

Если застройщик не сможет выполнить взятые на себя обязательства по срокам ввода в эксплуатацию дома, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере, а если покупатель откажется от оформления недвижимости в собственность, то задаток перейдет в собственность девелопера.

Кардинальные изменения в сфере долевого строительства, по мнению Министерства строительства и ЖКХ, позволят снизить риски физических лиц, стремящихся снизить стоимость приобретаемой недвижимости. В качества примера приводится факт, что сейчас в России насчитывается около 80 тысяч обманутых дольщиков, а сумма финансовых обязательств перед ними оценивается в 40 миллиардов рублей.

Впрочем, чиновники предоставляют в новом законопроекте, который проходит сейчас обсуждение с застройщиками, определенную льготы и для последних. Речь идет про снижение стоимости страхования ответственности перед дольщиками.

Сами застройщики не в самом большом восторге от возможных изменений в сфере долевого строительства. По мнению главы группы компаний Мортон Александра Ручьева, законодательная инициатива может привести к росту стоимости недвижимости, как минимум, 15%. Причина заключается в фактическом запрете совершать покупку квартиры со скидкой при заключении договора на начальной стадии строительства недвижимости. Сейчас эта скидка при строительстве в российской столице может достигать 25-30%, а если честь, что стоимость одного квадратного метра в готовом жилье экономкласса достигает 4800 долларов США, то речь идет о значительной экономии.

Согласен с ним и глава группы ГСН Максим Гасиев. Он считает, что невозможность получить деньги от физических лиц во время строительства недвижимости станет очень большим препятствием, которое закончится ростом стоимости строительства и подтолкнет вверх цену введенного в эксплуатацию квадратного метра.

Министру строительства и ЖКХ Александру Плутнику известно о подобных опасениях со стороны застройщиков. По его мнению, не стоит пока пугаться сразу по двум причинам. Первая заключается в том, что сейчас пока идет только обсуждение новой законодательной инициативы. Вторая причина в том, что государство не запрещает производить продажи недвижимости на стадии строительства, однако необходимо тщательно продумать все возможные механизмы по защите от тех компаний, которые не имеют возможность получить кредит в банке и строят объект исключительно за счет долевиков. Последний факт может привести к длительному затягиванию сроков строительства, что негативно сказывается на репутации компании и нарушает права дольщиков. При этом он добавил, что принятие закона возможно не ранее 2018 года.