Как купить гараж и не прогадать

Дороговаты в последнее время стали гаражи. Даже настолько дороговаты, что многие даже и не видят смысла в подобной покупке. Порою оказывается, что купить автомобиль обойдётся куда дешевле. Кстати, если вам немного не хватает денег на желанную покупку и вы не знаете, где быстро взять деньги — на сайте https://www.zaymer.ru/gde_bystro_vzyat_dengi_v_dolg по этой ссылке вы сможете получить моментальный кредит без утомительных бюрократических процедур.

Однако гараж не только не дёшев, он еще и довольно-таки дефицитен, особенно если взять во внимание, что нам обычно нужен какой-нибудь, а поближе к дому, во всяком случае, в своем районе. Здесь и выясняется, что свободных мест нет. Ещё недостроенные многоэтажные комплексы раскуплены на корню, а зарешеченная парковка, не внушающая доверия, уже забронирована под завязку. Вот в таких-то ситуациях плод особенно сладок. Под воздействием соблазна может показаться выгодным любое, иногда даже не самое надежное предложение. А ведь всё-таки надо не смотря ни на что сохранять трезвость. В противном случае гараж может обернуться мышеловкой.

Чтобы не попасть в ловушку удачливых дельцов, разумным будет доверить такую ответственную задачу профессионалам, имеющим большой опыт в сделках подобного рода, особенно если вы хотите купить гараж.

У кого стоит покупать гараж?

Наиглавнейший вопрос, который должен вас волновать: кто он, это человек, который собрался продать вам гараж? Понятно, что не в том смысле, кто он по гороскопу (хотя многие считают, что для успеха сделки даже это знать неплохо), а по своему статусу? Хозяин или посредник? Любое недвижимое имущество зарегистрировано в едином государственном реестре Федеральной регистрационной службы, а также данные о его владельце. И существует всего лишь одна бумага, способная доказать вам это – свидетельство о государственной регистрации. Любой, кто бы ни продавал вам гараж, юридическое лицо или частное, оно обязано располагать этим основным документом.

Само собой разумеется, что мы можем и имеем право опасаться: а вдруг предоставленное свидетельство элементарно подделано? А значит, надо удостовериться в подлинности этого документа. Поэтому мы отправимся в местное Управление ФРС, где вам необходимо будет заполнить формуляр заявления. Согласно статье 7 Закона №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней», такая информация должна быть общедоступной, то есть носит открытый характер. К заявлению надо будет приложить ксерокопию паспорта, оплатить процедуру в Сбербанке, и в итоге мы получим в течение пяти рабочих дней обобщенные сведения из записей государственного реестра. Хоть обобщенные, но весьма конкретные для того, чтобы убедиться: данный гараж действительно принадлежит (а может и не принадлежит) продавцу, а его право продать гараж на данный момент ничем не ограничено (не обременено). Но за каждый запрос мы можем получить сведения только об одном конкретном, интересующем нас адресе. Управление ФРС не даст постороннему человеку информацию сразу по нескольким адресам. Это логично, ведь в первом случае мы как бы спрашиваем: а владеет ли этот продавец таким-то гаражом? А во втором случае мы как бы интересуемся: «А какими ещё объектами владеет этот человек?»

Какие документы ещё можно проверить?

Следующий необходимый документ – это нотариально заверенная копия технического паспорта. Загон на открытой парковке, отдельный металлический бокс либо гараж в многоэтажном комплексе – абсолютно любое место, где вы намерены оставлять свой автомобиль, должно иметь в своем распоряжении такой документ. Сам оригинал техпаспорта должен находиться в бюро технической инвентаризации (БТИ), а владельца должен иметь копию. Потеряна копия? Значит, пусть едет за новой. Никогда без копии техпаспорта сделка купли-продажи гаража не состоится. Федеральная регистрационная служба не имеет полномочий зарегистрировать права нового собственника, она просто не примет никаких документов.

Далее. Само собой разумеющаяся вещь – оформляем договор купли-продажи. Вы можете просто составить, а затем подписать его, но всё же куда лучше пойти к нотариусу. Любой документ, который был заверен нотариусом, намного «тяжелее» обычной бумаги на прихотливых весах богини правосудия с завязанными глазами. Это вдруг если придется когда-нибудь его взвесить.

Все вышеперечисленные документы, собранные в папку, надо отнести в Федеральную регистрационную службу. В упомянутой структуре они будут приняты, а через некоторое время право собственности на гараж перейдет к новому обладателю. Однако случается, что кроме основных документов (договор купли-продажи, копия техпаспорта, свидетельство о регистрации), регистрационная служба может затребовать дополнительные. И продавец обязан предоставить большую их часть.

Существует еще один документ, который не входит в общий пакет. Можно даже обозначить ему место у покупателя гаража – где-нибудь в прикроватной тумбочке. После выдачи денег продавцу, покупатель обязан получить от него как минимум расписку, в которой говорится о том, что такая-то сумма была принята и претензий у продавца нет. Такая расписка никогда не помешает, не смотря даже на то, что цена была уже указана в тексте договора купли-продажи. Лишнее подтверждение никогда не бывает лишним.

Союз расписки и договора

Какая сумма будет фигурировать в расписке? Давайте вспомним, что подоходный налог, (эти знаменитые 13%) не дают продавцу спать спокойно. Вернее, не дает покоя сама перспектива их не платить. Ведь это просто: стоит только написать в договоре купли-продажи не рыночную цену, а, к примеру, инвентарную стоимость, которую определило БТИ. То есть, реально передаем в руки, скажем, 400 тыс. руб., а в договоре обозначим всего 100 тыс. Милости просим, дорогое государство, забирай 13% с БТИ-шной суммы!

Вполне очевидно — то, что выгодно продавцу, абсолютно невыгодно покупателю. Ведь он заплатил 400 тысяч под видом 100 тысяч. А вдруг потом не дай Бог всплывут некие новые обстоятельства, в виду которых сделка будет оспорена – в таком случае он не вернёт обратно свои деньги. О каком 400 тысяч вообще идет речь, когда в договоре указано 100? Напрашивается вопрос: а расписка? Ведь для подстраховки в ней можно указать настоящую сумму? Подумайте сами — кто же поверит расписке, которая она не согласуется с официальным договором? Лишь ваш близкий приятель, которому вы расскажете эту неприятную историю. Расписка в сравнении с договором для суда – документ ничтожный. Расписка имеет вес лишь в том случае, если она подтверждает договор.

Подписывая договор купли продажи гаража с указанной в нём ложной суммой, и продавец и покупатель должны понимать одно обстоятельство — вы совместно занимаетесь уклонением от уплаты налогов. В таком свете расписка с настоящей суммой и подписями продавца и покупателя не только не поможет, но и может сыграть роль доноса на себя самого.

Продажа гаража по доверенности

Гараж вы можете купить не только у владельца этого объекта недвижимости, но и у его доверенного лица по имеющегося у него доверенности (либо по её нотариально заверенной копии). Однако в этом цепочка обязательных процедур растягивается. Как гласит пословица: «где тонко, там рвется», поэтому предпочтительно не связываться с личностью, продающей имущество от чужого имени. Люди бывают очень разными, нотариусы в том числе. В наше время поддельная доверенность не такая уж и редкость.

Но даже если вас не получилось отговорить от покупки, то непременно убедитесь, что хозяин:

а) существует,

б) официально владеет гаражом и имеет к тому свидетельство о регистрации,

в) действительно намерен его продать.

Поставьте себе такое условие: собственник должен лично приехать на заключение сделки и расписаться под договором. Последний момент очень желателен, хотя при этом в некотором смысле делает лишним человека с доверенностью – ведь его фактически отстраняют от торжественного момента завершения сделки, предоставив лишь черную предварительную работу по сбору документов от лица собственника.

Наследство от дедушки

Если гараж перешел продавцу по наследству либо по договору дарения в рамках семьи, то в таком случае акт дарения налогом не облагается. Что значит «члены вашей семьи»? Это ваша супруга (супруг), дети или приемные дети, родители, бабушка с дедушкой, ваши внуки, родные братья и сестры, а также братья и сестры, которые имеют одного с вами общего родителя. И всё. Если ваш двоюродный брат или любимый дядя завещал или подарил вам автомобиль, то вы вынуждены отдать государству 13 процентов от стоимости получаемого объекта. Это значит, что при получении в дар, при наследовании, кроме свидетельства о регистрации собственности, техпаспорта, завещания, свидетельства о смерти, нужны ещё и документы, которые подтвердят «безналоговую» степень родства: ваше свидетельства о заключении брака, свидетельство о рождении, перемене фамилии.

Свое участие в ГСК можно тоже дарить или наследовать. Наследник обращается к нотариусу. Нотариус составляет специальный запрос в ГСК, с этим запросом наследник отправляется к руководству кооператива, чтобы получить необходимые справки.

С наследством (не дарением) имеется ещё одна тонкость. В статье 1149 Гражданского кодекса перечислены лица, которые, независимо от содержания завещания, тоже имеет право на обязательную долю. Это могут быть «нетрудоспособные или несовершеннолетние дети наследодателя, может быть его нетрудоспособные родители или супруг, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя». Согласно статье 1149, эти лица имеют право не менее чем на половину доли, которая полагалась бы каждому из них в случае отсутствия завещания.

ГСК: клуб по интересам

Зачастую приходится слышать утверждение: «Я купил гараж на стадии фундамента». Такого не бывает. Мы не можем купить объект, если его ещё нет, пока он не построен и пока он не занесен в реестр Федеральной регистрационной службы. То есть – раз нет объекта, то и нечего покупать. Такие дела.

Поэтому договор, который мы заключаем с ГСК (гаражно-строительным кооперативом), это не одно и то же что и договор купли-продажи. Единственное, в чём они похожи: и там, и там задействованы деньги. Субинвесторы, пайщики, дольщики (таких названий много) объединяют свои капиталы, чтобы совместно построить гараж. Они заключают договор долевого участия, инвестирования (может быть тоже много формулировок), после чего ожидают, что через некоторое время они получат возможность получить в собственность отстроенные гаражи.

Если вы сможете прочитать договор, эти несколько страниц издевательского мелкого шрифта, то вы ужаснётесь от написанного. Часто там нет ни слова о сроке завершения строительства, могут быть лишь указаны ориентировочные пределы. Там может быть написано, что цена может «корректироваться» без ведома пайщика. Очевидно, что в сочетании этих двух условий смесь получается гремучая: если окончательные сроки не установлены, то и деньги из вас можно тянуть вечно.

Чтобы этого избежать, необходимо потребовать у ГСК договор с компанией-застройщиком. В случае, если он так и не заключен, надо заволноваться. Взгляните на договор аренды земли. Вообще, существует ли он? А на какой период он выдан? Будет очень обидно, если власти города снесут комплекс лет, скажем, через пять. Не стоит верить уверениям, что, мол, это лишь пока заключен на пять лет, а позже он обязательно будет продлен до пятидесяти.

Устав или закон?

Вся беда состоит в том, что закона, посвященного ГСК, попросту нет. Некоторые нормы Гражданского кодекса и правила кооперации имеют некоторое отношение к этой области, но не регулируют все возможные нюансы. Деятельность ГСК обычно регламентируется уставом, который был составлен более по здравому смыслу, чем по закону. Любой договор (будь то на покупку стиральной машины,  автомобиля или дома) сложно оспорить, если он подписан вашей рукой. Но в случае с ГСК всё намного сложнее: нечеткие кабальные условия не противоречат действующему законодательству.

Есть пара  способов застраховаться от таких проблем. Во-первых, можно показать устав ГСК и договор инвестирования своему адвокату. Во-вторых, можно выбрать крупную, хорошо зарекомендовавшую себя компанию, которая построила множество объектов и продолжает строить.

Как арендовать гараж

Это хороший выход в случае, если своего гаража нет. Но здесь тоже следует убедиться, что перед вами владелец. Ведь человек может сам снимать гараж и сдавать его в аренду по более высокой цене. Такой вариант приемлем, но в договоре аренды должно быть указано, что этот субъект имеет право гараж сдавать в субаренду.

Чем больше денег вы отдаете вперед, тем более недоверчиво вы должны проверять документы арендодателя. В противном случае может объявиться собственник, выдворит вас вместе с автомобилем из своего гаража и денег не вернёт.

Стоянка в воздухе

Одним из наиболее важных документов является договор об аренде земли, той земли, на которой расположен гараж. Если вы покупаете гараж в ГСК, то убедитесь, что этот договор у кооператива имеется, а срок аренды исчисляется десятилетиями. В противном случае через несколько лет пайщиков могут попросить освободить место. Это же относится и к покупке гаража. Посмотрите: сколько лет осталось до окончания срока договора аренды?

Но если аренда гаражей длилась долго, а речь идет о целом комплексе, то городские власти могут пойти вам навстречу. Аренду могут продлить, а в случае сноса владельцам могут дать что-либо взамен, могут возместить потерю деньгами. Властям самим невыгодно, чтобы тысячи машин остались на улице. Судебные тяжбы чаще всего касаются тех гаражей и парковок, чей статус сомнителен. Если же за гараж заплатили на 10–20 лет вперёд, то риск лишиться его не особо велик.

Отсутствие договора аренды земли — главная причина всех гаражных трагедий. Купив гараж не имея этого договора, мы не будем иметь аргументов в свою защиту.

На птичьих правах

Официально зарегестрированное «жилье» для автомобилей дорого и дефецитно. В следствии чего, во дворах появляются стихийные парковки. Это может быть некий загон на четыре-пять машин, возведённый соседями, которые самовольно поставили заборчик. Может появиться и кое-что побольше – зарешеченные боксы, крытая парковка, но опять-таки безо всякого договора аренды земли.

В глубине души самозахватчик знает, что действует не по закону. Но, в отчаянии набирается храбрости. Он будет ссориться за свое место с соседями, защищая территорию за цепочкой. Он готов митинговать в случае, если власти снесут его гараж. Однако он должен помнить, что может произойти. Государство подобно сытой кошке, которая только поглядывает на птицу на её территории. Но стоит этой кошке проголодаться, то сразу станет ясно, что у птицы есть лишь её птичьи права. Незаконно оборудованное место для автомобиля будет стерто с лица земли, а его мнимому хозяину могут назначить унизительную процедуру. Откроем кодекс и прочитаем в статье 222 ГК Российской Федерации: «самовольная постройка подлежит сносу либо осуществившим ее лицом, либо за его счет». Это может быть вывоз песка, щебенки, корчевание столбиков, демонтаж металлоконструкций.

Теоретически такую самовольную застройку можно легализовать. В пункте 3 этой же статьи говорится, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом его при рассмотрении. Однако в тех случаях», – можно прочитать в тексте кодексе, – «когда право собственности на самовольно проведённую постройку не нарушает интересы и права других лиц». Там, где у земли есть собственник, эти интересы и права неизбежно нарушены. А в городе ничьей земли не бывает.